+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Покупка квартиры в ипотеку по дду

Содержание

Продажа квартиры по ДДУ в ипотеке: особенности процесса

Покупка квартиры в ипотеку по дду

08/10/2018

    Продажа квартиры означает, что она уже есть в наличии, то есть сначала ее нужно приобрести. И есть несколько вариантов того, как это осуществить.

    Люди идут к заветной цели по-разному: кто-то упорно копит деньги, кто-то занимает их у более состоятельных родственников, кто-то оформляет ипотечный кредит в банке. Один из вариантов, который становится все более популярным – это договор долевого участия или ДДУ. Что это такое?

Приобретение или нет?

    Сделка ДДУ – это не совсем приобретение жилья, то есть назвать ее покупкой в чистом виде нельзя. Долевое участие означает, что у дольщика появляется право на квадратные метры в виде квартиры в доме, который только строится. Это своего рода гарантия на жилплощадь.

Такая модель отношений стала для многих россиян едва ли не единственной возможностью получить собственную квартиру – в состоянии котлована она стоит значительно дешевле, чем уже готовая к началу ремонта.

Это позволяет сэкономить семейный бюджет, хотя заветного момента получения ключей еще приходится ждать.

    Поскольку строительство многоэтажного дома – процесс действительно небыстрый, случаев, когда ситуация человека, заключившего договор ДДУ, кардинально меняется, не так уж мало, Кто-то получает неожиданное наследство в виде недвижимости, так что теперь нужны деньги на ее обустройство, кто-то узнает, что в семье скоро появится второй ребенок, а значит приобретенная “двушка” – больше не вариант. Бывает и так, что человек изначально планировал купить квартиру подешевле, чтобы продать ее потом в готовом виде и получить солидную прибыль, но по какой-то причине ему приходится продавать ее гораздо раньше – ситуации в жизни действительно бывают очень разными.

    И в любой из перечисленных вопрос о продаже квартиры, приобретенной по ДДУ, становится весьма актуальным. Если подойти к его решению с вниманием и серьезностью (а еще лучше – прибегнуть к профессиональной помощи), то особых проблем возникнуть не должно.

Переуступка прав на квартиру: какие ее виды существуют

    Важно понимать, что поскольку дольщик не является собственником квартиры, то и продает он не ее саму, а права на ее получение в будущем. Договор, который будет заключен с приобретателем таких прав, называться будет также по-другому – это не покупка-продажа, а цессия. Договор цессии может заключаться до того, как дом сдадут в эксплуатацию, это совершенно законно.

    Правом его заключения обладает застройщик, который заключает его м ЖСК, а также подрядчик – часто бывает так, что за выполнение договоря подряда с тем, кто проводит определенные работы, расплачиваются не деньгами, а квартирами. В таком случае с юридическим лицом заключается соответствующий договор.

    И, конечно, продать квадратные метры имеет право собственник ДДУ. Если физическое лицо купило право стать владельцем квартиры, то оно имеет право и продать его другому лицу или организации.

    Если покупатель приобретает такую квартиру у застройщика, то он должен убедиться в том, что застройщику можно доверять. В противном случае существует риск признания договора цессии ничтожным, иначе говоря – фактически незаконным. Если договор заключается с подрядчиком, есть свои нюансы – если застройщик не передал ему права в полном объеме, то со сделкой возникнут проблемы.

    Если же сделка заключается с собственником ДДУ, в документы застройщика должны быть внесены соответствующие изменения – в них вместо одного дольщика прописывается другой. Что это означает на практике? Что законодательных требований по обязательному уведомлению застройщика нет, но фактически лучше это сделать – такова рекомендация юристов.

Продажа квартиры по ДДУ вообще имеет массу особенностей.

Ипотека и ДДУ: нюансы

    На самом деле в приобретении квартиры по ДДУ есть немало позитивных деталей. Самая главная заключается в том, что удастся приобрести квартиру по стоимости, которая будет ниже рыночной (иногда существенно), и при этом не переживать о том, что ждать заселения придется чересчур долго – обычно договор цессии предполагает, что объект находится на заключительном этапе возведения.

    Но есть и отрицательные моменты – например, легитимность ДДУ следует проверить очень тщательно. Есть два риска – купить квартиру в замороженном объекте и переплатить за заключение договора, стоимость которого может составлять до 7-8% от цены квартиры.

    Если же квартира приобретена по ипотецномудоговору, цессия вообще значительно усложняется: чтобы убедить банк в том, что покупатель платежеспособен, последнему придется потратить много времени, сил и собрать большое количество бумаг по очень строгим требованиям.

Но при условии квалифицированной юридической помощи справиться можно со всем, ведь самое главное в данной ситуации – это грамотное оформление сделки.

В последнее время возможно даже заключение цессии на жилье, приобретенное по военной ипотеке – и такие сделки очень популярны.

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Покупка квартиры в ипотеку по дду

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ – ЮК

Покупка квартиры в ипотеку по дду

Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных.

Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности.

Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт.

Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще.

Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка.

Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита.

После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст – двадцать один год и старше;
  • прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
  • хорошая история по предыдущим кредитам;
  • постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

  • первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
  • размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
  • срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
  • сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Каждую заявку банковское учреждение рассматривает в индивидуальном порядке, поэтому ставки кредита для разных заемщиков могут сильно отличаться. Они зависят от многих факторов: суммы первичного взноса, периода кредитования, наличия или отсутствия страховок и т.д. Как правило, первоначальные ставки намного выше тех, которые предлагает банк после сдачи объекта и оформления квартиры в собственность дольщика. Разница составляет примерно 5%.

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов.

Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика.

Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

  • во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
  • во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу для проведения всестороннего анализа.

На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта.

Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Кредитный договор подписывается до заключения ДДУ, но все денежные операции производятся банком только после того, как будет пройдена регистрация договора в Росреестре.

Как правило, по условиям ипотеки предусмотрен первоначальный взнос, вносимый дольщиком непосредственно на счет застройщика, который также уплачивается после регистрации ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет.

Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке.

Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

Условия кредитования:

  • процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
  • обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
  • срок кредита до тридцати лет;
  • размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
  • приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
  • обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет.

В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %.

Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость.

Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту.

Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке.

Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья.

Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте.

Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан представить для ознакомления, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика.

Конечно, все эти действия проще совершить профессионалу, чем обычному гражданину, не знакомому с тонкостями долевого строительства и не знающему законодательных актов.

В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.

#оденьгахпросто: как принять квартиру в новостройке и не пожалеть об этом

Покупка квартиры в ипотеку по дду
sergeypeterman/Depositphotos.com

За время строительства с вашей квартирой может много чего произойти — например, изменится ее площадь или даже номер. Эксперты рассказывают, на что обращать внимание в момент приема жилплощади.

Процедура приемки квартиры описана в статье 8 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в договоре с застройщиком. Казалось бы, изучи — и вперед. Но здесь неподготовленного человека ждет множество ловушек.

Необходимые документы

«Во-первых, дольщик должен получить от застройщика сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, — утверждает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Федор Жуков.

— Эта обязанность застройщика установлена законом. Никакие звонки менеджера «приходите и принимайте» юридической силы не имеют.

Только с момента получения официального уведомления у дольщика возникает обязанность приступить к приемке квартиры и начинает отсчитываться срок».

Срок, в течение которого собственник принимает квартиру, прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Если покупатель не принял квартиру в срок, застройщик может оформить акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Чтобы этого не случилось, юристы рекомендуют письменно дать застройщику ответ о готовности принять квартиру и письменно согласовать дату и время, желательно заказным письмом с уведомлением о вручении — это не позволит застройщику оформить односторонний акт.

Принимать квартиру должны все покупатели, указанные в ДДУ. Если кто-то из них не может присутствовать при приемке, следует оформить доверенность на другого покупателя или третье лицо. При приеме-передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • договор долевого участия;
  • план квартиры и лист осмотра, получить который можно у застройщика вместе с актом приема-передачи квартиры либо в администрации, если жилье социальное.

«Основная цель смотрового листа — предотвратить оплату устранения строительных грубых дефектов, допущенных застройщиком, за счет дольщика», — говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.

От застройщика необходимо потребовать:

  • технический план квартиры (очень часто застройщики отказывают в его передаче);
  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • паспорта приборов учета и оборудования, если имеется (например, газового котла).

Осмотр мест общего пользования

Редин советует начинать осмотр с мест общего пользования, и если вы видите недостатки, то их необходимо записывать и добиваться устранения.

На что нужно обратить внимание:

  • дорога и площадки перед корпусом должны быть покрыты асфальтом и/или тротуарной плиткой;
  • в доме должен работать хотя бы один лифт, в холле первого этажа должны быть установлены все необходимые двери и перегородки, установлены почтовые ящики;
  • если вы приобрели квартиру на первом этаже, договоритесь с застройщиком, что вы также хотите проверить подвал. Обратите внимание, не текут ли трубы, иначе вам не избежать сырости в квартире;
  • если ваша квартира на последнем этаже, договаривайтесь об осмотре технического этажа и убедитесь в исправности крыши.

Осмотр квартиры

При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах.

Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись.

Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».

Договор долевого участия должен содержать информацию о том, какие виды работ должны быть выполнены в квартире, рассказывает Егор Редин. Чаще всего они вынесены в отдельную главу, содержащую характеристики объекта. Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это, советует эксперт.

Застройщик обязан передать дольщику подписанный им передаточный акт, говорит Федор Жуков. Акт — ключевой документ, без которого право на квартиру не зарегистрировать.

В акте должна содержаться следующая информация:

  • точный почтовый адрес построенного дома;
  • цена квартиры;
  • площадь квартиры;
  • официальный (а не условный строительный) номер квартиры;
  • описание состояния квартиры;
  • данные приборов учета коммунальных услуг.

На осмотр квартиры эксперты советуют захватить с собой:

  • бумажный скотч;
  • смываемый маркер;
  • рулетку;
  • зажигалку или свечу и спички.

Скотч и маркер понадобятся для фиксации мелких дефектов: сколы, трещины и т. д. Дефект обводится маркером, рядом клеится скотч, на котором подписывается нарушение. Зажигалка поможет по отклонению пламени выяснить, работает ли вытяжка, не дует ли из окон и стыков стен.

Кроме этого, стоит проверить счетчик (и соответствие его номера номеру в документах), убедиться, что к квартире подведено горячее и холодное водоснабжение, электричество, установлены двери и окна тех моделей, которые указаны в договоре. Функциональность окон и дверей также стоит проверить.

Но самый важный инструмент из вышеперечисленных — это, конечно, рулетка. Дело в том, что в ДДУ указывается «предполагаемый» размер квартиры. На самом деле он может оказаться больше или меньше указанного. В случае если квартира окажется меньше той, которую вы оплатили, застройщик должен вернуть разницу. Если квартира оказалась больше, оплатить дополнительную площадь придется вам.

Откуда возьмутся дополнительные метры? «По новым технологиям строительства чем выше стена, тем она тоньше, — рассказывает Юлия Лурье.

— Одна и та же квартира в стояке на первом этаже, к примеру, будет 56 метров, а к 17-му этажу такая же квартира по площади составит уже 60 метров за счет того, что толщина стен уменьшается на верхних этажах.

А человек заплатил за усредненную квартиру — примерно за 58 метров». Конечно, если застройщик понимает, что денег доплатить должны вы, рулетка вам не понадобится.

Подписание акта

Неточности и дефекты указываются в акте. Акт подписывается в двух экземплярах.

Федор Жуков советует обратить внимание на следующие моменты при подписании акта:

  • нельзя отдавать застройщику его экземпляр, подписанный с вашей стороны, но не подписанный с его (доводы: «сейчас нет директора», «печать в сейфе», «мы подпишем и вам перезвоним»), поскольку в случае спора будет тяжело доказывать, что акт был изменен застройщиком в одностороннем порядке;
  • необходимо проверить полномочия лица на подписание акта: если это руководитель застройщика, то это легко проверить на сайте ФНС России (egrul.nalog.ru), если другое лицо — требуйте доверенность или приказ.

По словам Жукова, закон не запрещает дольщику предлагать свои условия к проекту акта (например, потребовать указать перечень претензий и сроки для их устранения). Указания на то, что форма акта — «типовая», «другую Росреестр не примет», необоснованны.

Если какой-либо недостаток квартиры был обнаружен после подписания акта, то право предъявить застройщику претензии по качеству не отменяется, но лучше выявить максимальное количество недостатков до момента подписания акта.

«Квартиру вы вправе не принимать, только если недостатки существенные (течет потолок, например), мелкие недоделки — не основания для отказа в приеме квартиры», — предупреждает Федор Жуков.

«В случае отказа от подписания акта при наличии мелких дефектов в последующем суд может встать на сторону застройщика и усмотреть в действиях приобретателя квартиры злоупотребление», — утверждает юрист фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.

«Кроме того, если застройщик по ДДУ передает квартиру и отделку, то должно быть составлено два акта: первый — приема квартиры, второй — приема отделки», — напоминает Сучкова.

Есть и тонкий момент: по словам Федора Жукова, очень часто застройщики требуют при подписании акта подписать также следующие документы:

  • дополнительное соглашение к договору, как правило, задним числом и в случае просрочки передачи квартиры или изменения ее площади;
  • договор с управляющей компанией, выгодной застройщику.

Обязанности подписывать эти документы у дольщика нет. Уверения застройщика, что без них квартиру не передать или Росреестр не зарегистрирует право, несостоятельны.

Продажа квартир по ДДУ обремененных ипотекой

Покупка квартиры в ипотеку по дду

Покупая квартиру в новостройке на любой стадии строительства, дольщик заключает договор с застройщиком. Особый вид соглашения называют ДДУ — договор долевого участия, который, возможно, будет упразднен в 2019 году.

Право собственности в этом случае оформляется после того, как девелопер выполнит свои обязательства и введет жилой комплекс в эксплуатацию.

Но что делать людям, которые планируют продажу квартиры по ДДУ в ипотеке? Как с точки зрения закона совершаются подобные операции?

В таких случаях можно действовать самостоятельно: найти покупателя, убедить банковское учреждение в его платежеспособности, а затем перепродать (переуступить на возмездной основе) право на будущее жилье. Однако существует более простое, безопасное и экономичное решение — обратиться в агентство Чистые Пруды и воспользоваться услугами авторитетных профессионалов рынка.

Что указывается в договоре долевого участия

Оформление ДДУ осуществляется в письменной форме и производится регистрация документа в Росреестре. Строительная организация обязуется закончить все работы точно в срок, а дольщик — подписать акт приемки и оплатить полную стоимость. В обязательном порядке прописываются пункты:

  • стоимость объекта;
  • краткое описание;
  • срок передачи в собственность;
  • способы обеспечения гарантийного срока.

­Нередки случаи, когда покупатели привлекают кредитные средства, оформляя ДДУ в ипотеку — продажа квартиры, оформленной по такой процедуре, сложна для самостоятельной реализации.

Как осуществляется сделка купли-продажи жилья по ДДУ в залоге

Купля продажа квартир по ДДУ в ипотеке связана с определенными рисками приобретателя, поэтому напрямую такие сделки не осуществляются. Покупать такое жилье у дольщика эксперты рекомендуют только в том случае, если в предложении фигурирует имя надежного застройщика, который ввел в эксплуатацию уже несколько других комплексов.

Риэлторы агентства МИЭЛЬ советуют внимательно изучить портфель застройщика перед тем, как заключать сделку. Клиенту нужно убедиться в том, что банковское учреждение одобряет смену владельца, а также тщательно проверить легитимность документов. Когда реализуется вариант с ипотечным обременением, необходима особенно тщательная проверка.

Продажа квартиры ДДУ в ипотеке через МИЭЛЬ

Если нет времени или вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, доверьте такую работу АН МИЭЛЬ на Чистопрудном бульваре. Мы проверим всю документацию и поможем решить вопросы с банковскими долгами легальным путем.

Продажа квартир по ДДУ в ипотеке — это сделка, в которой участвуют четыре стороны (кредитная организация, девелоперская компания, продавец, приобретатель).

Продавцу нужно не просто найти клиента, но и убедить банк в платежеспособности последнего. После проверки всей документации, банк выдает документ по переуступке прав.

Кроме того, нужно заручиться согласием с застройщика на оформление переуступки.

Мы предлагаем следующую схему:

  • Согласование со строительной фирмой.
  • Решение вопросов с банком-кредитором. Для этих целей в «МИЭЛЬ» действует специальная услуга аванс до продажи, которой могут воспользоваться клиенты в рамках сотрудничества.
  • Оперативный поиск реального клиента. Благодаря обширной базе нашего АН, сделать это не составит труда.
  • Оформление сделки по переуступке прав собственности.

Все подробности об услугах можно выяснить в ходе бесплатной консультации по телефону или у нас офисе.

История из жизни
В 2016 году приобрел «двушку» на этапе застройки в жилом комплексе Новоград Павлино, взял ипотеку под 9 процентов. Жизненные обстоятельства изменились и мне срочно понадобились деньги, поэтому решил продать недвижимость.

Так как до сдачи в эксплуатацию оставалось около года, быстро найти покупателя было крайне сложно. Решил воспользоваться услугами фирмы МИЭЛЬ.

Могу подтвердить, что здесь работают профессионалы, которые быстро свели меня с покупателем, выдали нужную сумму для погашения ипотечного долга и помогли в оформлении сделки. На весь процесс у меня ушло не больше 4-х недель.

Преимущества покупки жилья в строящемся доме

Ключевое достоинство приобретение такого жилья состоит в том, что стоимость помещения в новостройке на стадии строительства на 15-20% дешевле. Буквально через пару лет вы сможете въехать в новенькие апартаменты и сделать ремонт по своему вкусу. Но многие соблазняются на такие предложения, забывая о бдительности.

Обойти «препятствия» и приобрести действительно выгодный объект можно через надежного посредника, который оказывает профессиональные услуги по обмену и покупке в Москве и Московской области.

Если квартира обременена ипотекой — это не повод отказываться от сделки.

Серьезное агентство в сжатые сроки урегулирует банковские вопросы и поможет продавцу закрыть кредит, а приобретатель при этом выиграет в цене.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Покупка квартиры в ипотеку по дду

Покупка жилплощади по договору долевого участия представляет собой приобретение жилого помещения в возводимом многоквартирном здании посредством инвестирования финансовых активов до момента ввода в эксплуатацию.

Такие средства передаются застройщику, в свою очередь он обязуется построить здание на личном участке земли.

Любые помещения МКД жилого характера должны быть переданы дольщикам в соответствии с их инвестициями.

Законодательные нормы

Главный нормативно-правовой акт в данном вопросе — ФЗ ««Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий, прочих недвижимых объектов недвижимости, а также внесении поправок в определенные российские нормативные документы».

Согласно нормативам вышеупомянутого закона в редакции, датируемой 30.12.2004 застройщик вправе вовлечь финансовые активы граждан, которые участвуют при некоторых особых условиях.

Это значит, что он вправе строить такие недвижимые объекты:

  • представленные в ФЗ «О способствованию активного развития жилищного строительства», а именно в ст. № 39.10 Российского ЗК;
  • на условиях соглашения субаренды, аренды участка земли;
  • паевого строительства.

Процедура составления договора

Участники подписывают договор, главная цель которого — привлечение активов на строительство нового жилого дома.

Соглашение заключается в электронной либо в бумажной форме. В целом, форма договора не является унифицированной.

Договор должен быть подписан при условии, что застройщик:

Выполнил процедуру регистрации участка землив ЕГРН (едином госреестре объектов недвижимости)
На личном официальном веб ресурсе были опубликованы сведениячто касаются построенного жилого здания;
Застройщик получил разрешительную документациюот органа управления архитектуры, строительства

Пошаговая инструкция

Граждане обязуются подписать соглашение, благодаря которому можно поучаствовать в строительстве нового жилого строения.

В соответствии с общепринятыми положениям в таком документе в обязательном порядке должны быть указаны:

Сроки окончания строительных работс дальнейшей сдачей объекта в принятые сроки по соглашению
Детальная характеристика недвижимостис отметками геометрических параметров строения, обособленных жилых комнат, согласно проектным документам, этажности, а также размещения квартиры на плане
Полная цена недвижимого объектапроцедура погашения задолженности, оставшейся по факту перечисления первичного взноса, установленный срок выплаты
Предусмотренные гарантийные обязательствачто касаются сдачи построенного здания в соответствующем виде во время его эксплуатации, ликвидации обнаруженных недочетов, изъянов, совершенных в процессе строительных работ. В основном, застройщик имеет в своем распоряжении пять лет для того, чтобы полностью закончить все работы
Ссылки на технические документынормативные источники и проектные документы
Сведения об ответственности сторон соглашенияа время строительства здания, а также его эксплуатации

Финансовые активы инвестируются в строительство с момента заключения данного документа.

Дольщик получает право собственности на жилплощадь сразу после его сдачи в эксплуатацию, в том случае, если все условия соглашения были соблюдены.

В числе оснований для предоставления свидетельства можно выделить:

  1. Предоставление акта приема-передачи жилплощади.
  2. Факт ввода здания в эксплуатацию.

В ипотеку

При паевом строительстве считается допустимым оформление ипотечной ссуды, однако при этом первый взнос в сумме 20% для старта строительных работ покупатели обязаны внести самолично.

Размер госпошлины за регистрацию договора долевого участия в статье: госпошлина за регистрацию договора долевого участия.

Какие риски могут возникнуть

В их числе можно назвать:

Кардинальные расхождения в параметрах сооружаемого строения по сравнению с  проектной информациейнесоответствующее качество выполненных работ строителей
На строительство начинают отрицательно воздействовать внешние условиясреди которых можно особенно выделить изменение приоритетов политического курса, возникший экономический кризис в государстве
В некоторых случаях застройщики намеренно не реализуют обязательства, взятые на себяили же выполняют их не соответствующим образом, проворачивают мошеннические схемы. В частности, реализация одинакового запланированного объекта паевого строительства параллельно нескольким покупателям, которые поучаствовали в проекте

Какие обязанности и права имеют стороны

Многоквартирный дом, готовый к эксплуатации, должен сдаваться застройщиком в четко принятие сроки по соглашению.

Передается жилплощадь на основании документа — акта приема-передачи, его заверяет и дольщик, и застройщик.

Дольщик обязуется принять жилое строения в соответствии с условиями договора.

Кроме того, он располагает правом расторгнуть документ при условии, что застройщик не выполнит взятые обязательства.

Согласно положениям соглашения обязательства застройщика определяются как выполненные с момента заключения сторонами акта приема-передачи или любого иного документа, предустановленного договором.

Такое положение предполагается нормами ст. №12 ФЗ «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в определенные российские нормативно-правовые документы».

В соглашении ДУ предполагаются такие обязанности:

Обязанность дольщикав полном объеме уплатить всю стоимость квартиры, а также принять ее в соответствии с актом приема-передачи;
Обязанность застройщикав предусмотренный по договору срок построить дом, вовремя сдать в эксплуатацию, а также выполнить передачу жилой недвижимости, размещенной в нем, каждому дольщику согласно праву собственности.

Процедуры, нацеленные на проверку безопасности

Соглашение на участие в паевом строительстве необходимо официально зарегистрировать в государственных структурах.

Кроме того, законодатель обязал застройщиков оформлять страховку на такого рода объекты в банковском учреждении либо в страховых организациях.

При этом покупаемая по соглашению ДУ квартира является предметом залога.

Должна быть застрахована гражданская ответственность застройщика, а также жилплощадь, которую приобретают у него.

Постановка на учет в государственной структуре регистрации может выполняться в случае предъявления страхового полиса.

В обособленных ситуациях взамен полиса застройщик вправе предъявить банковское поручительство.

Перечисление страховой компенсации реализуется при обстоятельствах, закрепленных в положениях нормативно-правовых документов.

Среди них выделяют:

Появление потребности в реализации дополнительных выплатза приобретенную недвижимость поверх стоимости, закрепленной соглашением;
Невыполнение процедуры регистрацииправа собственности на приобретаемую жилплощадь;
Банкротство застройщикаа также разрушение объекта строительства;
Не соблюдение срока сдачи жилого строения как минимум на полгода — годнеоднократная перепродажа одного и того же объекта разным дольщикам.

Как получить налоговый вычет

Граждане РФ вправе рассчитывать на приобретение имущественного вычета, в случае приобретения недвижимости на основании соглашения ДУ.

При этом право на объект появляется с момента заключения дольщиком акта приема-передачи.

В таких условиях налогоплательщик обязуется подать заявку в районный департамент ФНС, для получения имущественного налогового вычета с момента заключения передаточного акта.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо предъявить следующие документы:

— Платежные поручения: выписки банковской организации, подтверждающие реализацию перевода средств на счет застройщика со счета дольщика;

— Акт приема-передачи жилплощади;

— Договор долевого участия на возведение жилого здания либо соглашение переуступки права требования.

: Покупка квартиры по договору долевого участия:

Загрузка…

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.