+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Сдача в аренду федеральной собственности

Содержание

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

Сдача в аренду федеральной собственности

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

  • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
  • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда»

Учет основных средств у арендатора и арендодателя

Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.

Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

  • Объекты учета операционной аренды.
  • Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

  • срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
  • на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа

Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В

Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

  • договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
  • договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

  • договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
  • договоры с правом выкупа;
  • договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

  • подписан договор аренды;
  • приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.

Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

  • Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
  • Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
  • Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
  • Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
  • Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
  1. Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000    Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.

    (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).

  2. Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей:
    Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
  3. Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000    Кредит 0 401 30 000

    (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

  • информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

  1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
    Дебет 2 401 40 121    Кредит 2 401 10 121    
  2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
    Дебет 2 401 10 121    Кредит 2 303 04 730
  3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
    Дебет 2 401 20 223    Кредит 2 302 23 730
  4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
    Дебет 2 205 35 560    Кредит 2 401 10 135
  5. Получены денежные средства за аренду тира:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 21 660
  6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 35 660

Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды.

По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.

Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:

Дебет 2 20111 510    Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).

Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

  • счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
  • применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
  • особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
  • порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.

Аренда муниципального имущества в 2020 году: что нужно знать

Сдача в аренду федеральной собственности

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности.

В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти.

Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.

Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.

То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.

Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.

Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2020 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.

К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре.

Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Особенности сдачи государственного имущества в аренду | Полезная информация по подряду

Сдача в аренду федеральной собственности

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным.

Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы.

Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.

Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя.

Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ.

Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.

Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса. Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.

Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно.

Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.

Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы.

По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов: — проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов; — победитель торгов признан банкротом; — деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;

— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России.

Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений.

Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более. С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.

К заявлению прилагаются: 1) документы, подтверждающие полномочия представителя. Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность). Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена.

Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя; 2) договор аренды (не менее двух экземпляров); 3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).

В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.

Заявитель по своей инициативе может представить: — решение собственника о согласовании сделки; — документ об уплате государственной пошлины; — учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия. Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов.

Он составляет, считая с даты приема документов: — семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра; — девять рабочих дней при подаче через МФЦ; — три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки; — пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки; — один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Посмотрите еще темы:

  • Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи в аренду?
  • Арендодатель передал имущество без документов, арендная плата не взымается
  • Новый собственник не имеет права в судебном порядке вносить изменения в договор аренды, заключенный со старым собственником
  • При смене собственника помещения старый полностью утрачивает право на получение расходов
  • Договор аренды как крупная сделка в случае прекращения производственной деятельности

Чтобы сдать в аренду имущество, находящееся в оперативном управлении, часто требуется согласие собственника. Порядок получения согласия может быть установлен ведомственным актом

Сдача в аренду федеральной собственности

Если для сдачи государственного или муниципального имущества в аренду обязательно согласие собственника, то нужна и оценка арендной платы (ч. 1, 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Чтобы провести оценку, заключите договор с оценочной организацией или индивидуальным оценщиком. Это нужно сделать:

  • казенному учреждению или предприятию по Закону N 44-ФЗ (п. 7 ст. 3 Закона N 44-ФЗ);
  • бюджетному учреждению по Закону N 223-ФЗ, если у него есть положение о закупках и услуги оценщика оплачиваются небюджетными средствами (п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ, ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
  • бюджетному учреждению по Закону N 44-ФЗ в остальных случаях (ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
  • автономному учреждению по Закону N 223-ФЗ (п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).

В договор на оценку включите условия, перечисленные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик предоставит вам отчет об оценке. Цена, указанная в нем, является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и считается достоверной в течение 6 месяцев (ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности).

Как составить проект договора аренды имущества в оперативном управлении

Арендную плату в проекте договора укажите на основании оценки. Если вам предстоит провести аукцион, это будет начальной (минимальной) ценой договора.

Если вы федеральное учреждение или предприятие, включите в договор типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2017 N 2. К таким условиям относится, в частности, обязанность арендатора использовать объект по назначению и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Если для вашего учреждения установлены примерные формы договоров аренды, используйте их.

Подобные формы и типовые условия могут разрабатывать также органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Проверьте, есть ли они в вашем регионе или муниципальном образовании.

В остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ об аренде.

Как получить согласие собственника на аренду имущества в оперативном управлении

Согласие нужно, если:

  • казенные учреждения и предприятия сдают в аренду любое имущество (ст. 19 Закона об унитарных предприятиях, п. 4 ст. 298 ГК РФ);
  • бюджетные учреждения сдают в аренду недвижимость и особо ценное движимое имущество, которое предоставил собственник либо на которое он выделил деньги (п. 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения сдают недвижимость и особо ценное движимое имущество, которые предоставил собственник либо на которые он выделил деньги (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Федеральные учреждения получают согласие в порядке, установленном ведомственными документами. Для остальных учреждений и предприятий тоже может быть установлен свой порядок.

Если такого порядка нет, рекомендуем предоставить учредителю следующие документы:

  • заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;
  • отчет оценщика о размере арендной платы;
  • копии правоустанавливающих документов на имущество;
  • проект договора;
  • выписку из ЕГРН (для недвижимости).

Когда и как нужно одобрить сделку по аренде имущества в оперативном управлении

Одобрять нужно крупные сделки и сделки с заинтересованностью.

Крупной сделкой для бюджетных и автономных учреждений аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превышает 10% активов (п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, ст. 14 Закона об автономных учреждениях).

Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тысяч раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).

Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) договор аренды будет считаться, если руководство арендодателя связано с руководством арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.

Для казенных учреждений понятия крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определены. Казенное учреждение при любой цене сделки не может распоряжаться имуществом без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Как провести торги по аренде имущества в оперативном управлении

Торги нужны всегда, кроме случаев, когда (ч. 3, 3.1, 3.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • учреждение или предприятие заключает договор из перечня исключений, установленного в ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Это разъяснила ФАС России в Письме от 24.04.2014 N ЦА/16309/14;
  • автономное учреждение или казенное предприятие сдает в аренду движимое имущество;
  • образовательное или научное учреждение (кроме казенного) сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения изобретений или ноу-хау. При этом в договоре нужно закрепить условие о запрете субаренды и перенайма;
  • учреждение или предприятие, осуществляющие образовательную деятельность, для обслуживания учащихся сдают помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Однако вы можете согласовать с собственником проведение конкурса, если в аренду сдаются железнодорожные пути, трубопроводы, порты, аэродромы и другое имущество, указанное в Перечне, утвержденном Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

Чтобы провести аукцион:

  • создайте аукционную комиссию;
  • подготовьте аукционную документацию;
  • разместите документацию и извещение об аукционе на сайте www.torgi.gov.ru/;
  • зарегистрируйте заявки и примите задатки, если вы устанавливали требование о задатке;
  • рассмотрите заявки и примите решение о признании того или иного заявителя участником аукциона или об отказе в допуске к аукциону. Оформите решение протоколом рассмотрения заявок и разместите на сайте www.torgi.gov.ru/;
  • проведите аукцион по размеру арендной платы и выберите победителя. Записывайте ход торгов на видео или аудио. Результаты оформите протоколом в двух экземплярах.

Конкурс проводится в том же порядке, но с некоторыми особенностями. Так создайте конкурсную комиссию вместо аукционной, подготовьте конкурсную документацию, а после регистрации заявок:

  • вскройте конверты с заявками (откройте доступ к электронным заявкам) и составьте об этом протокол;
  • примите решение о признании того или иного заявителя участником конкурса или об отказе в допуске к конкурсу;
  • сопоставьте заявки и определите победителя.

Для подготовки конкурсной или аукционной документации, размещения извещения и некоторых иных действий вы можете привлечь специализированную организацию (п. 5 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом).

Подробный порядок проведения аукциона и конкурса содержится в Правилах проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом.

Как проверить победителя торгов и заключить договор аренды

В три рабочих дня с даты подписания протокола торгов вы должны передать победителю проект договора и один экземпляр протокола (п. п. 87, 143 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом). До заключения договора проверьте:

  • не идет ли сейчас ликвидация победителя торгов — юрлица;
  • не признан ли он банкротом;
  • не приостановлена ли деятельность победителя из-за административного правонарушения;
  • не представил ли он заведомо ложные сведения, когда подавал заявку.

Если найдете хотя бы одно из этих обстоятельств, отказывайте победителю в заключении договора.

Отказ оформите протоколом в двух экземплярах, один передайте победителю. В течение трех рабочих дней с даты подписания протокола об отказе передайте участнику, который занял второе место, один экземпляр протокола и проект договора (п. п. 93, 94, 97, 150 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом).

Если победитель, которому вы направили договор, не представил его подписанным в срок или обеспечение исполнения договора, когда такое установлено, то оформите протокол отказа в заключении договора, указав причину отказа. Этот протокол позволит:

  • заключить договор с участником торгов номер два;
  • в судебном порядке заставить победителя заключить договор и взыскать с него причиненные убытки;
  • признать аукцион несостоявшимся и провести повторные торги.

Далее удержите задаток.

Если от заключения договора уклоняется и второй участник, также удержите задаток. В этом случае вы можете провести повторные торги либо в судебном порядке заставить второго участника заключить договор и взыскать с него убытки.

Такие правила следуют из п. п. 94, 96, 97, 152 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом. Также это подтверждает судебная практика.

В каком случае и как нужно регистрировать договор аренды

Регистрировать нужно договоры аренды недвижимости сроком на год и более (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Чтобы зарегистрировать такой договор:

  • определите, кто обратится за регистрацией. Это может быть любая из сторон (ч. 1 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости). Учтите, что сторона, которая подает заявление, платит пошлину;
  • уплатите пошлину, если за регистрацией будете обращаться вы. Размер пошлины указан в ст. 333.33 НК РФ. Если ваше учреждение является органом госвласти или местного самоуправления, то от пошлины оно освобождено (пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ);
  • соберите следующие документы:

— доверенность представителя или документы, подтверждающие полномочия директора, если за регистрацией будет обращаться директор (ч. 9, 10 ст. 18, ч. 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости).

Доверенность удостоверьте нотариально.

Однако если учреждение — орган власти и доверенность составлена на бланке органа, подписана руководителем и скреплена печатью, удостоверять нотариально ее не нужно;

— договор аренды — не менее двух экземпляров (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);

— паспорт представителя. Его копия нужна, если вы будете отправлять заявление по почте (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);

— решение учредителя о согласии на сделку или ее одобрении;

— учредительные документы либо их копии, заверенные у нотариуса;

— документ об уплате пошлины;

— итоговый протокол торгов.

Последние четыре документа не являются обязательными. Но мы рекомендуем представить их, чтобы у регистратора не возникло сомнений в законности сделки;

  • подайте их в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра. Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием. Можно также подать документы по почте или в электронной форме (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

Срок регистрации (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

  • семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделение Росреестра;
  • девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.